Quanto custa comprar casa além do preço do anúncio

Quem compara anúncios compara preços. Quem assina uma escritura paga o preço mais quatro parcelas que ninguém anuncia: o IMT, o Imposto do Selo da aquisição, o Imposto do Selo do crédito (se houver crédito) e o custo da escritura e dos registos. Nenhuma delas se negoceia com o vendedor, nenhuma delas depende de quem faz a mediação e nenhuma delas é uma estimativa: são tabelas publicadas, aplicadas ao valor da compra.

É por isso que a conta certa se pode fazer antes da visita, e não depois da proposta. A diferença entre duas casas com o mesmo preço pedido pode ser de milhares de euros se uma for a sua primeira habitação própria e permanente e a outra for uma segunda casa — a tabela não é a mesma, e a diferença sente-se logo no primeiro escalão.

Este guia mostra as tabelas em vigor e como se aplicam. Não é aconselhamento fiscal e não substitui o simulador da Autoridade Tributária nem a declaração Modelo 1 do IMT, que é o documento que efetivamente liquida o imposto antes da escritura.

• IMT. Imposto municipal sobre as transmissões onerosas de imóveis. É progressivo por escalões e a tabela muda consoante o destino do imóvel.
• Imposto do Selo da compra. 0,8% sobre o mesmo valor que serve de base ao IMT, sem escalões e sem mínimo.
• Imposto do Selo do crédito. 0,6% sobre o montante financiado, quando o crédito tem prazo igual ou superior a cinco anos. Sem crédito, esta parcela não existe.
• Escritura e registos. No balcão Casa Pronta, 375 € por um ato de registo e 700 € por mais do que um. A via do notário privado com registos separados pode custar mais.

O artigo 12.º do Código do IMT é curto e decide tudo o que vem a seguir: o imposto incide sobre o valor constante do ato ou do contrato ou sobre o valor patrimonial tributário do imóvel, consoante o que for maior. O preço que combinou com o vendedor é apenas um dos dois candidatos.

O valor patrimonial tributário — o VPT — é o valor que a matriz predial atribui ao imóvel, e consta da caderneta predial urbana. Na maioria das compras é inferior ao preço acordado, e nesses casos é o preço que manda. Mas em imóveis antigos com avaliações recentes, ou em compras feitas abaixo do valor de mercado, o VPT pode ser o valor mais alto — e então é sobre ele que paga, ainda que tenha pago menos ao vendedor.

Peça a caderneta predial antes de fazer contas. É gratuita para o proprietário no Portal das Finanças e o vendedor pode fornecê-la; é o documento que lhe diz qual dos dois valores vai comandar a liquidação. O Imposto do Selo da aquisição segue a mesma base, pela mesma razão: a verba 1.1 da Tabela Geral incide sobre o valor sobre que incide o IMT.

Uma consequência prática que apanha muita gente: baixar o preço declarado não baixa o imposto abaixo do VPT. Além de ser fraude fiscal, não funciona — a base de incidência tem um piso.

Se o imóvel estiver omisso na matriz ou inscrito sem valor patrimonial, o VPT é determinado nos termos do Código do IMI antes da liquidação.

O artigo 17.º do Código do IMT tem três tabelas de habitação para o continente. A primeira aplica-se à habitação própria e permanente; a segunda, à primeira aquisição de habitação própria e permanente por quem tem 35 anos ou menos e cumpre os restantes requisitos; a terceira, a toda a habitação que não caiba nas anteriores — segunda casa, casa para arrendar, casa de férias. A tabela dos jovens tem um guia próprio neste site.

A leitura é sempre a mesma: encontra-se o escalão onde o valor cai, multiplica-se o valor pela taxa marginal desse escalão e subtrai-se a parcela a abater. A parcela a abater existe para que a passagem de um escalão para o seguinte não crie um degrau: quem compra por um euro acima do topo de um escalão paga poucos cêntimos a mais, e não uma fatura inteiramente nova.

Acima de 660 982 € na habitação própria e permanente, e acima de 633 931 € na restante habitação, a progressividade acaba: passa a aplicar-se uma taxa única a todo o valor, de 6 % até 1 150 853 € e de 7,5 % acima disso. Aqui o degrau existe mesmo, e é grande — é o único ponto destas tabelas onde vale a pena olhar para o preço com uma calculadora antes de fazer a proposta.

Uma compra de 150 000 € para habitação própria e permanente, sem crédito: o valor cai no escalão de 2 %, o IMT é 1008,98 €, o Imposto do Selo da aquisição é 1200,00 € e o balcão Casa Pronta cobra 375,00 €. Total além do preço: 2583,98 €.

A mesma casa por 289 000 € com um crédito de 231 200 €: o IMT sobe para 9772,04 €, o selo da compra para 2312,00 €, junta-se o selo do crédito de 1387,20 € e o balcão passa a cobrar 700,00 € por registar mais do que um ato. Total: 14 171,24 € — perto de 5 % do preço, e nenhum euro disto é financiável pelo banco.

A mesma casa por 450 000 € comprada como segunda habitação: a tabela é outra e o primeiro escalão já paga 1 %. O IMT é 23 300,11 €, contra 22 236,65 € se fosse habitação própria e permanente. A diferença — 1063,46 € — é o preço de o imóvel não ser a sua casa.

Estes três números saem da mesma função que corre na calculadora do site. Não são arredondamentos nem médias: são as tabelas aplicadas ao valor indicado.

A verba 1.1 da Tabela Geral do Imposto do Selo tributa a aquisição onerosa do direito de propriedade sobre imóveis a 0,8%, sobre o mesmo valor que serve de base ao IMT. Não tem escalões, não tem isenção geral por valor e paga-se na mesma altura que o IMT, antes da escritura.

A verba 17.1.3 tributa a utilização de crédito de prazo igual ou superior a cinco anos a 0,6% sobre o montante financiado. Quase todo o crédito à habitação cai aqui. Se pedir menos ao banco, paga menos selo: num crédito de 231 200 € são 1387,20 €, e cada dez mil euros a menos de capital poupam 60,00 €.

São duas verbas com bases diferentes: uma incide sobre o imóvel, a outra sobre o empréstimo. Quem compra sem crédito paga a primeira e não paga a segunda. Quem transfere um crédito existente para outro banco não paga a verba 1.1, porque não há aquisição — mas a operação tem os seus próprios encargos.

• Verba 1.1. 0,8% sobre o valor sobre que incide o IMT. Existe sempre numa compra, mesmo quando o IMT é zero.
• Verba 17.1.3. 0,6% sobre o capital do crédito com prazo igual ou superior a cinco anos.
• Quem liquida. O selo da compra é liquidado com o IMT, no Portal das Finanças. O selo do crédito é cobrado pelo banco, no processo de contratação.

O balcão Casa Pronta, do Ministério da Justiça, faz a compra e venda, o crédito e os registos num único ato. O preço é tabelado: 375 € quando se regista um só facto — por exemplo, só a aquisição — e 700 € quando se regista mais do que um, que é o caso normal de uma compra com hipoteca. Cada prédio adicional no mesmo processo acrescenta 50 €.

A alternativa tradicional — escritura em notário privado e registos pedidos em separado — não tem preço tabelado único: soma os honorários do notário aos emolumentos dos registos, e costuma sair mais cara. Usamos o valor do balcão único nos exemplos por ser o custo típico e verificável; se for por outro caminho, peça o orçamento por escrito antes de marcar a escritura.

Se for a sua primeira casa e tiver 35 anos ou menos, este valor desce: até 330 539 € de valor tributável, o Decreto-Lei n.º 48-D/2024 desconta 225 € nos emolumentos quando se regista um só facto e 450 € quando se regista mais do que um. Se só um dos compradores for elegível, o desconto é metade. O guia do IMT Jovem explica os requisitos.

Os valores do balcão não incluem o Imposto do Selo nem o IMT, que são liquidados antes e apresentados no ato.

Os escalões aplicáveis aos imóveis situados nas Regiões Autónomas dos Açores e da Madeira são os do continente majorados, nos termos do artigo único da Lei n.º 21/90. Na prática, todos os limiares sobem: a habitação própria e permanente só começa a pagar IMT acima de 132 933 €, contra 106 346 € no continente.

A calculadora deste site aplica as tabelas do continente e diz isso na própria interface. Se está a comprar nos Açores ou na Madeira, use as tabelas abaixo — as taxas marginais são as mesmas, mas os escalões onde cada uma começa não são.

Tudo o que este guia calcula sai de tabelas oficiais. O que não sai de tabelas não entra: seria inventar um número e apresentá-lo com a mesma confiança dos que são verificáveis, o que é exatamente o erro que este site existe para não cometer.

Ficam de fora, e devem entrar no seu orçamento à parte: a avaliação do imóvel pedida pelo banco; as comissões de abertura e de dossiê do crédito; o seguro de vida e o seguro multirriscos; a certificação energética, quando cabe ao vendedor mas é negociada; as obras que a visita revelou; o IMI do ano seguinte; a quota de condomínio; e a mudança.

Fica também de fora o custo de decidir mal. Uma casa comprada acima do que a zona regista não devolve a diferença na revenda, e nenhuma tabela fiscal compensa isso.

• Avaliação bancária. Cobrada pelo banco, varia por instituição e por imóvel.
• Comissões do crédito. Constam da Ficha de Informação Normalizada Europeia, que o banco tem de entregar.
• IMI. Anual, calculado sobre o valor patrimonial tributário, com taxa fixada pelo município.
• Condomínio e obras. Peça as atas dos últimos anos antes da proposta: obras aprovadas e não executadas seguem com o imóvel.