A mediana do INE e o preço do anúncio medem coisas diferentes

O preço de um anúncio é uma proposta unilateral: uma pessoa decidiu por quanto quer vender, e escreveu-o. Ninguém o validou, ninguém o pagou, e pode mudar amanhã sem que nada tenha acontecido ao imóvel. A mediana do INE é outra coisa: é o valor central das vendas efetivamente registadas num território, apurado a partir de transações concluídas e declaradas.

Comparar os dois é útil, mas não é comparar duas medidas do mesmo objeto. É comparar uma intenção com um histórico. A distância entre elas não é um erro de nenhuma das duas: é a margem entre o que o mercado pede e o que o mercado fechou, e essa margem existe sempre.

É por isso que a pergunta certa nunca é «qual dos dois está certo». É «quanto é que este anúncio se afasta do que já se registou aqui, e o que é que justifica esse afastamento». Um afastamento grande pode ser um imóvel excecional, ou pode ser um preço que ainda não desceu.

• Preço pedido. Escolhido pelo vendedor, publicado no anúncio, alterável a qualquer momento.
• Venda registada. Valor de uma transação concluída, apurado a partir de fonte fiscal e estatística.
• Mediana. O valor central de um conjunto, não a média. Metade das vendas ficou abaixo, metade acima.

A série que este site usa publica o valor mediano de venda por metro quadrado de alojamentos familiares, por município, apurado sobre os doze meses anteriores ao fim de cada trimestre. Neste período — 1.º Trimestre de 2026 — a mediana nacional é 2168 €/m², e há 304 municípios com valor publicado.

A janela de doze meses é a característica que mais confunde. O valor que hoje se lê não é «o preço deste trimestre»: é o valor central de tudo o que se registou nos quatro trimestres anteriores. Isso torna a série estável, mas também lenta — um mercado que virou há dois meses ainda não aparece aqui.

A série tem 12 trimestres. No primeiro deles, 2.º Trimestre de 2023, a mediana nacional era 1541 €/m²; hoje é 2168 €/m², o que dá +40,7% ao longo da série. É uma variação observada entre dois períodos publicados. Não é uma taxa anual, não é uma projeção e não diz nada sobre o próximo trimestre.

Alojamentos familiares inclui apartamentos e moradias, novos e usados, de todas as tipologias e estados de conservação, no mesmo número.

Quando um anúncio se afasta da mediana do concelho, há seis explicações que não têm nada a ver com o preço estar certo ou errado. Vale a pena descartá-las antes de concluir seja o que for.

A primeira é a mistura: a mediana junta apartamentos e moradias, T0 e T5, novos e para recuperar. Se o concelho tem muita construção antiga e o anúncio é de um prédio novo, a diferença é de produto, não de preço.

A segunda é a geografia: a mediana é municipal, e um município pode ter uma frente de rio e um interior. A terceira é o tempo, tratado na secção seguinte. A quarta é o denominador — a área — tratada mais abaixo. A quinta é a natureza do valor: pedido contra registado. A sexta é a dimensão da amostra: em municípios com poucas transações, o valor central move-se com pouca coisa.

• Mistura de produto. Tipologias, idades e estados de conservação diferentes no mesmo número.
• Escala geográfica. O concelho inteiro num só valor, incluindo zonas que não competem entre si.
• Desfasamento temporal. Doze meses de registos, publicados alguns meses depois do período.
• Definição de área. A área do anúncio e a área da matriz raramente são a mesma coisa.
• Pedido contra registado. Uma intenção comparada com transações concluídas.
• Dimensão da amostra. Municípios com poucas vendas dão medianas instáveis.

O valor de 1.º Trimestre de 2026 agrega os registos dos doze meses terminados nesse trimestre, e só é publicado algumas semanas depois de o trimestre fechar. Somando as duas coisas, o centro de gravidade da série está mais de meio ano atrás do dia em que a lê.

Num mercado estável isso é irrelevante. Num mercado a mover-se depressa, numa direção ou noutra, é a diferença entre ler o mapa e ler o território. A série não está errada: está a responder a uma pergunta sobre o passado, que é a única a que dados registados podem responder.

A consequência prática: use a mediana para enquadrar a ordem de grandeza e para comparar concelhos entre si, e use o histórico do próprio anúncio para perceber o que está a acontecer agora. São instrumentos com relógios diferentes, e é por isso que o relatório mostra os dois.

Um valor por metro quadrado é uma divisão, e uma divisão tem dois lados. O numerador — o preço — costuma ser fiável. O denominador raramente é: a área que aparece num anúncio pode ser a área bruta privativa, a área bruta dependente incluída ou não, a área útil, ou um número aproximado que ninguém verificou.

A área da caderneta predial é a que a matriz reconhece, e é a que se aproxima mais do denominador usado nas estatísticas oficiais. Quando as duas diferem — e diferem com frequência — o €/m² do anúncio e o €/m² da série não estão a medir a mesma superfície.

Antes de concluir que um anúncio está caro por metro quadrado, confirme a área na caderneta predial. Uma diferença de dez por cento na área muda o €/m² em dez por cento, sem que o preço tenha mudado um euro.

A caderneta predial urbana é gratuita para o proprietário no Portal das Finanças e o vendedor pode fornecê-la a quem faz uma proposta séria.

A mediana serve para três coisas e falha em duas. Serve para saber a ordem de grandeza de um concelho que não conhece; para comparar concelhos entre si com a mesma metodologia; e para perceber se um anúncio está no mesmo universo de preços do território onde está.

Não serve para avaliar um imóvel concreto, porque não conhece esse imóvel. E não serve para prever o que quer que seja: esta página não prevê preços, e uma variação observada entre dois trimestres publicados não é uma tendência projetável.

Uma forma honesta de usar o número: se o anúncio está +47,6% acima da mediana, pergunte o que é que este imóvel tem que a mediana do concelho não tem — vista, ano de construção, estado, andar, elevador, garagem, eficiência energética. Se a resposta for convincente, o afastamento explica-se. Se não houver resposta, tem uma pergunta para fazer ao vendedor.

• Serve. Para enquadrar uma zona desconhecida, comparar concelhos e detetar anúncios fora do universo local.
• Não serve. Para avaliar um imóvel específico nem para antecipar valores futuros.
• Complementa-se. Com o histórico do próprio anúncio, que tem um relógio muito mais rápido.

Há municípios sem valor publicado neste período: dos 308 municípios de Portugal, a série publica 304. A ausência de uma linha é ausência de mediana publicada, normalmente por o número de transações ser insuficiente para um valor estatisticamente robusto. Não é ausência de mercado.

Há também nomes de município que se repetem em Portugal, e uma série que identifica os municípios apenas pelo nome não os desambigua. Quando não conseguimos garantir de que concelho se trata, não fazemos a comparação municipal — mostramos a mediana nacional e dizemos que é isso que estamos a mostrar.

E há imóveis que não pertencem à distribuição: um palácio, uma quinta, um imóvel devoluto para reconstrução integral. Compará-los com a mediana de alojamentos familiares do concelho é uma operação aritmética válida e uma conclusão inválida.