Contexto de mercado
Precio por m² por municipio
Antes de decidir si un anuncio está caro, hace falta una regla. Esta es la regla pública: la mediana de las ventas registradas, en euros por metro cuadrado, municipio a municipio, tal como la publica el INE.
La regla nacional
Qué es este número, y qué no es
Es la mediana del valor de las ventas de viviendas familiares en los últimos 12 meses, en euros por metro cuadrado. Mediana, no media: la mitad de las ventas quedó por debajo y la mitad por encima. Por eso una sola transacción muy cara no la desplaza.
Son ventas registradas, no precios pedidos. Es la distinción más importante de toda esta página: los anuncios que ve expresan una pretensión, y esta serie expresa lo que efectivamente quedó en las escrituras.
Y siempre es una ventana móvil de doce meses. No es el precio de este mes ni el de una calle: es lo que se transaccionó en todo el municipio a lo largo de un año.
Una mediana municipal junta el centro histórico y la periferia, el edificio nuevo y el que necesita obras. Sirve para detectar un desvío de escala, no para afinar diez mil euros.
Método
Cómo usar la tabla sin sacar conclusiones de más
Empiece por localizar el municipio del inmueble — el del anuncio, no el de la ciudad grande de al lado. La diferencia entre concejos vecinos es a menudo mayor que la diferencia entre trimestres.
Después calcule el €/m² pedido: divida el precio del anuncio por la superficie. Use siempre la misma definición de superficie que esté comparando, y desconfíe de anuncios donde la superficie no está clara.
Por último compare los órdenes de magnitud. Un anuncio un 15 % por encima de la mediana municipal es perfectamente corriente; uno al doble exige una explicación, que puede existir y ser buena.
- El municipio correcto: el del inmueble, no el del área metropolitana.
- El mismo período: compare con el trimestre indicado, no con una noticia antigua.
- Orden de magnitud: la regla detecta desvíos grandes, no afina ofertas.
La columna de variación
Qué muestra la variación — y qué no prevé
La tercera columna compara el valor del período más reciente con el primer período de esta serie. Es una variación observada entre dos momentos, no una tasa anual y no una tendencia proyectada.
Los municipios pequeños pueden oscilar mucho de trimestre a trimestre, porque bastan pocas transacciones para mover la mediana. Una variación grande en un concejo con poco mercado dice más sobre el número de ventas que sobre el precio.
Nada en esta página predice lo que ocurre después. Una subida pasada no es una promesa, y una bajada pasada no es una señal de compra.
Cobertura
Por qué faltan municipios
La tabla muestra exactamente los municipios para los que esta serie publica un valor en este período. Portugal tiene 308 municipios, y no todos aparecen en todos los trimestres: cuando no hay transacciones suficientes, no hay mediana que publicar.
La ausencia de una fila no significa, por tanto, que no haya mercado en ese concejo. Significa que esta serie, en este período, no publica un valor para él.
Hay además un caso que leer con cuidado. Dos nombres designan, cada uno, dos municipios diferentes en Portugal: Calheta — en Madeira y en las Azores, en São Jorge — y Lagoa — en el Algarve y en las Azores, en São Miguel. La serie identifica los municipios por el nombre, por lo que una fila con uno de estos nombres debe confirmarse en la fuente antes de atribuirla a un concejo concreto.
Los datos
Mediana por municipio, en €/m²
Ordenada por nombre. La variación compara el período más reciente con el primero de esta serie.
| Municipio | Mediana €/m² | Variación en la serie |
|---|---|---|
| Abrantes | 975 € | +69 % |
| Águeda | 1366 € | +50,4 % |
| Aguiar da Beira | 474 € | +18,5 % |
| Alandroal | 771 € | +44,9 % |
| Albergaria-a-Velha | 1357 € | +28,5 % |
| Albufeira | 3354 € | +26,1 % |
| Alcácer do Sal | 1932 € | +51,3 % |
| Alcanena | 779 € | +75,8 % |
| Alcobaça | 1808 € | +60,9 % |
| Alcochete | 2883 € | +52,5 % |
| Alcoutim | 917 € | +42,8 % |
| Alenquer | 1928 € | +56,1 % |
| Alfândega da Fé | 419 € | +2,9 % |
| Alijó | 472 € | -21,3 % |
| Aljezur | 3240 € | +17,6 % |
| Aljustrel | 890 € | +45 % |
| Almada | 3267 € | +44,1 % |
| Almeida | 342 € | +35,7 % |
| Almeirim | 1522 € | +66 % |
| Almodôvar | 979 € | +43,5 % |
| Alpiarça | 1291 € | +60,4 % |
| Alter do Chão | 461 € | +8,2 % |
| Alvaiázere | 651 € | +36,2 % |
| Alvito | 970 € | +81 % |
| Amadora | 3143 € | +45,9 % |
| Amarante | 1192 € | +34,2 % |
| Amares | 1566 € | +57,9 % |
| Anadia | 941 € | +30,9 % |
| Angra do Heroísmo | 1316 € | +34,6 % |
| Ansião | 727 € | +21,4 % |
| Arcos de Valdevez | 914 € | +21,2 % |
| Arganil | 685 € | +37 % |
| Armamar | 403 € | +44,4 % |
| Arouca | 1012 € | +17 % |
| Arraiolos | 1286 € | +87,5 % |
| Arronches | 842 € | +89,6 % |
| Arruda dos Vinhos | 2161 € | +45,6 % |
| Aveiro | 2329 € | +29,2 % |
| Avis | 767 € | +56,5 % |
| Azambuja | 1902 € | +68 % |
| Baião | 841 € | +50,4 % |
| Barcelos | 1678 € | +48,9 % |
| Barreiro | 2705 € | +69,6 % |
| Batalha | 1387 € | +75,8 % |
| Beja | 1252 € | +44,2 % |
| Belmonte | 500 € | -18,3 % |
| Benavente | 2063 € | +64,6 % |
| Bombarral | 1582 € | +53,1 % |
| Borba | 924 € | +55,8 % |
| Boticas | 532 € | +28,2 % |
| Braga | 2100 € | +47,2 % |
| Bragança | 1157 € | +37,1 % |
| Cabeceiras de Basto | 893 € | +15,2 % |
| Cadaval | 1432 € | +66,1 % |
| Caldas da Rainha | 2092 € | +47,8 % |
| Calheta (R.A.A.) | 697 € | +3,4 % |
| Calheta (R.A.M.) | 1722 € | +29,9 % |
| Câmara de Lobos | 2500 € | +67,9 % |
| Caminha | 1646 € | +28,6 % |
| Campo Maior | 697 € | +45,2 % |
| Cantanhede | 1100 € | +42,5 % |
| Carrazeda de Ansiães | 352 € | -5,6 % |
| Carregal do Sal | 697 € | +35,6 % |
| Cartaxo | 1553 € | +57,2 % |
| Cascais | 4687 € | +27,8 % |
| Castanheira de Pêra | 609 € | +23,5 % |
| Castelo Branco | 1026 € | +40,9 % |
| Castelo de Paiva | 952 € | +1 % |
| Castelo de Vide | 705 € | +39,6 % |
| Castro Daire | 652 € | +30,4 % |
| Castro Marim | 2542 € | +24,7 % |
| Castro Verde | 1095 € | +119 % |
| Celorico da Beira | 497 € | +60,8 % |
| Celorico de Basto | 886 € | +30,5 % |
| Chamusca | 909 € | +46,6 % |
| Chaves | 1184 € | +32,1 % |
| Cinfães | 509 € | -4,9 % |
| Coimbra | 2210 € | +30,1 % |
| Condeixa-a-Nova | 1622 € | +47,1 % |
| Constância | 1032 € | +52,9 % |
| Coruche | 1383 € | +59,7 % |
| Covilhã | 1116 € | +37,1 % |
| Crato | 508 € | +55,8 % |
| Cuba | 692 € | +25,4 % |
| Elvas | 938 € | +54,8 % |
| Entroncamento | 1646 € | +77 % |
| Espinho | 2776 € | +48,9 % |
| Esposende | 2152 € | +42,7 % |
| Estarreja | 1248 € | +29,5 % |
| Estremoz | 843 € | +10,3 % |
| Évora | 2255 € | +24,7 % |
| Fafe | 1303 € | +48,9 % |
| Faro | 3125 € | +37,2 % |
| Felgueiras | 1201 € | +32 % |
| Ferreira do Alentejo | 841 € | +52,6 % |
| Ferreira do Zêzere | 883 € | +24,5 % |
| Figueira da Foz | 1789 € | +36,6 % |
| Figueira de Castelo Rodrigo | 332 € | +58,9 % |
| Figueiró dos Vinhos | 555 € | +0,7 % |
| Fornos de Algodres | 502 € | +133,5 % |
| Freixo de Espada à Cinta | 280 € | -19,5 % |
| Fronteira | 596 € | +39,9 % |
| Funchal | 3322 € | +41,7 % |
| Fundão | 803 € | +36,8 % |
| Gavião | 529 € | +38,8 % |
| Góis | 756 € | +41 % |
| Golegã | 1263 € | +55,2 % |
| Gondomar | 2227 € | +43,6 % |
| Gouveia | 525 € | +32,2 % |
| Grândola | 2533 € | +38,2 % |
| Guarda | 955 € | +29,6 % |
| Guimarães | 1733 € | +49,5 % |
| Horta | 1359 € | +24,8 % |
| Idanha-a-Nova | 412 € | +29,2 % |
| Ílhavo | 2248 € | +46,6 % |
| Lagoa | 3220 € | +32,6 % |
| Lagoa (R.A.A.) | 1761 € | +29,9 % |
| Lagos | 3855 € | +30,6 % |
| Lajes do Pico | 1138 € | +60,3 % |
| Lamego | 973 € | +32,2 % |
| Leiria | 1922 € | +44,4 % |
| Lisboa | 5082 € | +24,6 % |
| Loulé | 4091 € | +33 % |
| Loures | 3191 € | +34,1 % |
| Lourinhã | 2030 € | +46,9 % |
| Lousã | 1411 € | +64,3 % |
| Lousada | 1348 € | +41 % |
| Mação | 372 € | +28,7 % |
| Macedo de Cavaleiros | 799 € | +35,2 % |
| Machico | 2027 € | +64 % |
| Madalena | 1118 € | +59,5 % |
| Mafra | 2942 € | +38,9 % |
| Maia | 2462 € | +43 % |
| Mangualde | 806 € | +52,9 % |
| Manteigas | 424 € | +21,5 % |
| Marco de Canaveses | 1366 € | +56,3 % |
| Marinha Grande | 1462 € | +40,3 % |
| Marvão | 654 € | +61,9 % |
| Matosinhos | 3058 € | +37,3 % |
| Mealhada | 1132 € | +32,4 % |
| Mêda | 411 € | +76,4 % |
| Melgaço | 734 € | +83,5 % |
| Mértola | 723 € | +102,5 % |
| Mesão Frio | 657 € | +34,4 % |
| Mira | 1515 € | +28,8 % |
| Miranda do Corvo | 903 € | +51 % |
| Miranda do Douro | 477 € | +26,5 % |
| Mirandela | 1042 € | +40,4 % |
| Mogadouro | 356 € | 0 % |
| Moimenta da Beira | 571 € | +59,9 % |
| Moita | 2371 € | +68,8 % |
| Monção | 1197 € | +33,7 % |
| Monchique | 1637 € | +63,7 % |
| Mondim de Basto | 980 € | +78,2 % |
| Monforte | 544 € | +7,9 % |
| Montalegre | 800 € | +37,9 % |
| Montemor-o-Novo | 1436 € | +42,2 % |
| Montemor-o-Velho | 1142 € | +35,5 % |
| Montijo | 2608 € | +45,5 % |
| Mora | 1041 € | +72,6 % |
| Mortágua | 738 € | +18,5 % |
| Moura | 792 € | +40,9 % |
| Mourão | 755 € | +25,4 % |
| Murça | 529 € | +18,3 % |
| Murtosa | 1406 € | +31,8 % |
| Nazaré | 2424 € | +17,4 % |
| Nelas | 787 € | +32,7 % |
| Nisa | 500 € | +52 % |
| Nordeste | 1164 € | +58,4 % |
| Óbidos | 2242 € | +27,2 % |
| Odemira | 1799 € | +35,5 % |
| Odivelas | 3462 € | +40,5 % |
| Oeiras | 4297 € | +36,6 % |
| Oleiros | 556 € | +38,7 % |
| Olhão | 2725 € | +36,7 % |
| Oliveira de Azeméis | 1412 € | +49,4 % |
| Oliveira de Frades | 968 € | +50,5 % |
| Oliveira do Bairro | 1358 € | +35 % |
| Oliveira do Hospital | 746 € | +19 % |
| Ourém | 1348 € | +35,1 % |
| Ourique | 846 € | +59,3 % |
| Ovar | 1836 € | +43,8 % |
| Paços de Ferreira | 1472 € | +51,1 % |
| Palmela | 2375 € | +43,6 % |
| Pampilhosa da Serra | 465 € | +54,5 % |
| Paredes | 1643 € | +64,3 % |
| Paredes de Coura | 777 € | +20,5 % |
| Pedrógão Grande | 576 € | +1,1 % |
| Penacova | 595 € | +9,8 % |
| Penafiel | 1455 € | +45,5 % |
| Penalva do Castelo | 429 € | +18,8 % |
| Penamacor | 395 € | +20,1 % |
| Penedono | 441 € | +38,7 % |
| Penela | 744 € | +25,5 % |
| Peniche | 2219 € | +41,5 % |
| Peso da Régua | 1119 € | +16,7 % |
| Pinhel | 429 € | +50 % |
| Pombal | 1230 € | +33,7 % |
| Ponta Delgada | 2017 € | +42 % |
| Ponta do Sol | 1718 € | +26,2 % |
| Ponte da Barca | 1239 € | +42,7 % |
| Ponte de Lima | 1450 € | +27,4 % |
| Ponte de Sor | 960 € | +30,1 % |
| Portalegre | 1088 € | +54,3 % |
| Portel | 815 € | +77,9 % |
| Portimão | 3125 € | +25,9 % |
| Porto | 3510 € | +30,8 % |
| Porto de Mós | 1233 € | +64,4 % |
| Porto Moniz | 1490 € | +87,4 % |
| Porto Santo | 2484 € | +61,8 % |
| Póvoa de Lanhoso | 1339 € | +39,3 % |
| Póvoa de Varzim | 2345 € | +35,4 % |
| Povoação | 1426 € | +91,4 % |
| Proença-a-Nova | 584 € | +57 % |
| Redondo | 920 € | +32,6 % |
| Reguengos de Monsaraz | 1100 € | +38 % |
| Resende | 637 € | +30,5 % |
| Ribeira Brava | 1508 € | +29,2 % |
| Ribeira de Pena | 357 € | +9,5 % |
| Ribeira Grande | 1565 € | +60,8 % |
| Rio Maior | 1278 € | +50 % |
| Sabrosa | 757 € | +95,1 % |
| Sabugal | 427 € | +19,9 % |
| Salvaterra de Magos | 1787 € | +47,6 % |
| Santa Comba Dão | 767 € | +48,4 % |
| Santa Cruz | 2617 € | +76,9 % |
| Santa Cruz da Graciosa | 560 € | +68,7 % |
| Santa Maria da Feira | 1700 € | +44,2 % |
| Santa Marta de Penaguião | 500 € | +25 % |
| Santana | 1605 € | +83,4 % |
| Santarém | 1495 € | +53,5 % |
| Santiago do Cacém | 2019 € | +41 % |
| Santo Tirso | 1700 € | +61,1 % |
| São Brás de Alportel | 2381 € | +29,7 % |
| São João da Madeira | 1836 € | +75 % |
| São João da Pesqueira | 446 € | +22,9 % |
| São Pedro do Sul | 970 € | +16,2 % |
| São Roque do Pico | 1390 € | +17,4 % |
| São Vicente | 1331 € | +36,2 % |
| Sardoal | 675 € | +52 % |
| Sátão | 715 € | +34,1 % |
| Seia | 708 € | +36,4 % |
| Seixal | 2800 € | +49,1 % |
| Sernancelhe | 297 € | +44,9 % |
| Serpa | 662 € | +13,4 % |
| Sertã | 915 € | +26,6 % |
| Sesimbra | 2909 € | +40,5 % |
| Setúbal | 2638 € | +50,1 % |
| Sever do Vouga | 786 € | +51,4 % |
| Silves | 2815 € | +37,1 % |
| Sines | 2473 € | +43,9 % |
| Sintra | 2908 € | +52 % |
| Sobral de Monte Agraço | 1865 € | +54,6 % |
| Soure | 884 € | +32,9 % |
| Sousel | 668 € | +76,3 % |
| Tábua | 768 € | +22,9 % |
| Tabuaço | 582 € | +31,4 % |
| Tarouca | 750 € | +20 % |
| Tavira | 3152 € | +22,6 % |
| Terras de Bouro | 1071 € | +12 % |
| Tomar | 1285 € | +50,5 % |
| Tondela | 810 € | +39,2 % |
| Torre de Moncorvo | 448 € | +29,9 % |
| Torres Novas | 1199 € | +50,8 % |
| Torres Vedras | 2292 € | +47,5 % |
| Trancoso | 492 € | +23 % |
| Trofa | 1847 € | +43,2 % |
| Vagos | 1715 € | +39 % |
| Vale de Cambra | 1318 € | +15,1 % |
| Valença | 1181 € | +25,4 % |
| Valongo | 2204 € | +52,2 % |
| Valpaços | 684 € | +41,6 % |
| Velas | 1103 € | +86,3 % |
| Vendas Novas | 1646 € | +55,4 % |
| Viana do Alentejo | 1058 € | +64,5 % |
| Viana do Castelo | 1857 € | +40,2 % |
| Vidigueira | 763 € | +55,7 % |
| Vieira do Minho | 1144 € | +76 % |
| Vila da Praia da Vitória | 1349 € | +55,2 % |
| Vila de Rei | 864 € | +90,7 % |
| Vila do Bispo | 3236 € | +10,7 % |
| Vila do Conde | 2262 € | +34 % |
| Vila do Porto | 1409 € | +28,3 % |
| Vila Flor | 487 € | +46,7 % |
| Vila Franca de Xira | 2822 € | +54 % |
| Vila Franca do Campo | 1585 € | +46,1 % |
| Vila Nova da Barquinha | 1415 € | +46,8 % |
| Vila Nova de Cerveira | 1097 € | +15,4 % |
| Vila Nova de Famalicão | 1795 € | +49,8 % |
| Vila Nova de Foz Côa | 423 € | +13,7 % |
| Vila Nova de Gaia | 2583 € | +48,5 % |
| Vila Nova de Paiva | 340 € | 0 % |
| Vila Nova de Poiares | 1031 € | +43,6 % |
| Vila Pouca de Aguiar | 800 € | +27,4 % |
| Vila Real | 1591 € | +29,6 % |
| Vila Real de Santo António | 3001 € | +39,3 % |
| Vila Velha de Ródão | 395 € | +54,3 % |
| Vila Verde | 1506 € | +41,3 % |
| Vila Viçosa | 838 € | +18,4 % |
| Vimioso | 464 € | +39,3 % |
| Vinhais | 352 € | -27,3 % |
| Viseu | 1595 € | +40,3 % |
| Vizela | 1540 € | +55,6 % |
| Vouzela | 625 € | +12,4 % |
304 municipios con valor publicado en esta serie, en este período.
Preguntas frecuentes
¿Este valor es el precio de los anuncios?
No. Es la mediana de las ventas registradas en los últimos 12 meses, publicada por el INE. Los anuncios expresan precios pedidos, que son un dato distinto y generalmente más alto.
¿Por qué mediana y no media?
Porque la mediana resiste a los extremos. La mitad de las ventas quedó por debajo del valor y la mitad por encima, así que un puñado de transacciones muy caras no la desplaza como desplazaría a una media.
¿Puedo usar esto para saber cuánto vale mi casa?
No. Una mediana municipal cubre calles, estados de conservación y tipologías muy distintos. Sirve para encuadrar un orden de magnitud; una tasación es otra cosa y se hace al inmueble.
¿Cada cuánto cambia?
El INE publica por trimestre, siempre referido a los últimos 12 meses. El período usado en esta página está indicado arriba y junto a la tabla.
¿La variación de la tercera columna es anual?
No. Compara el período más reciente con el primer período de esta serie, que cubre doce trimestres. No es una tasa anualizada ni una proyección.
Mi municipio no aparece. ¿Por qué?
Porque esta serie no publica un valor para él en este período — normalmente por no haber transacciones suficientes para obtener una mediana. Portugal tiene 308 municipios y la tabla muestra los que la serie cubre este trimestre.
Fuente
Todos los valores de esta página vienen de una sola serie pública, con el período de referencia indicado al lado.
- INE — indicador 0012234 — valor mediano de las ventas de viviendas familiares en los últimos 12 meses (€/m², metodología 2022), por municipio. Período usado: 1.º Trimestre de 2026.
Información general a partir de estadística pública. No es tasación inmobiliaria, no es asesoramiento financiero o de inversión, y no contiene previsiones de precio.
Ponga un anuncio junto a esta regla
Pegue el enlace de un anuncio y Lupa calcula el €/m² pedido, lo pone junto a la mediana del municipio y muestra el historial de precio que haya observado.