Cuánto cuesta comprar casa además del precio del anuncio

Quien compara anuncios compara precios. Quien firma una escritura paga el precio más cuatro partidas que nadie anuncia: el IMT, el impuesto del timbre de la adquisición, el impuesto del timbre del préstamo si lo hay, y el coste de la escritura y los registros. Ninguna se negocia con el vendedor, ninguna depende de la agencia y ninguna es una estimación: son tablas publicadas aplicadas al valor de la compra.

Por eso la cuenta correcta puede hacerse antes de la visita y no después de la oferta. Dos casas con el mismo precio pueden diferir en miles de euros si una es su vivienda propia y permanente y la otra es una segunda vivienda: la tabla no es la misma, y la diferencia empieza en el primer tramo.

Esta guía muestra las tablas en vigor y cómo se aplican. No es asesoramiento fiscal y no sustituye al simulador de la Autoridad Tributaria ni a la declaración Modelo 1 del IMT, que es el documento que liquida el impuesto antes de la escritura.

• IMT. Impuesto municipal sobre transmisiones onerosas de inmuebles. Es progresivo por tramos y la tabla cambia según el destino del inmueble.
• Timbre de la compra. 0,8 % sobre el mismo valor que sirve de base al IMT, sin tramos y sin mínimo.
• Timbre del préstamo. 0,6 % sobre el importe financiado, cuando el préstamo tiene un plazo igual o superior a cinco años. Sin préstamo, esta partida no existe.
• Escritura y registros. En la ventanilla Casa Pronta, 375 € por un acto de registro y 700 € por más de uno. La vía del notario privado con registros separados puede costar más.

El artículo 12 del Código del IMT es breve y decide todo lo demás: el impuesto recae sobre el valor del acto o del contrato o sobre el valor catastral del inmueble, el que sea mayor. El precio acordado con el vendedor es solo uno de los dos candidatos.

El valor catastral —el VPT— es el que la matriz predial asigna al inmueble y consta en la caderneta predial. En la mayoría de las compras es inferior al precio acordado, y entonces manda el precio. Pero en inmuebles antiguos con tasaciones recientes, o en compras por debajo del valor de mercado, el VPT puede ser el valor más alto, y entonces se paga sobre él aunque haya pagado menos al vendedor.

Pida la caderneta predial antes de hacer cuentas. Es gratuita para el propietario en el portal fiscal y el vendedor puede facilitarla; le dice cuál de los dos valores mandará en la liquidación. El timbre de la adquisición usa la misma base, por la misma razón: la partida 1.1 recae sobre el valor sobre el que recae el IMT.

Una consecuencia práctica que sorprende a muchos: declarar un precio menor no baja el impuesto por debajo del VPT. Además de ser fraude fiscal, no funciona: la base tiene un suelo.

Si el inmueble no consta en la matriz o consta sin valor catastral, el VPT se determina conforme al Código del IMI antes de la liquidación.

El artículo 17 del Código del IMT tiene tres tablas de vivienda para el continente. La primera se aplica a la vivienda propia y permanente; la segunda, a la primera adquisición de vivienda propia y permanente por quien tiene 35 años o menos y cumple los demás requisitos; la tercera, a toda la vivienda no cubierta por las anteriores: segunda residencia, vivienda para alquilar, casa de vacaciones. La tabla de los jóvenes tiene guía propia en este sitio.

La lectura es siempre la misma: se busca el tramo donde cae el valor, se multiplica el valor por el tipo marginal de ese tramo y se resta la cantidad a deducir. Esa deducción existe para que pasar de un tramo al siguiente no cree un escalón: comprar un euro por encima del techo de un tramo cuesta unos céntimos más, no una factura entera nueva.

Por encima de 660.982 € en la vivienda propia y permanente, y por encima de 633.931 € en el resto de la vivienda, la progresividad termina: pasa a aplicarse un tipo único a todo el valor, del 6 % hasta 1.150.853 € y del 7,5 % por encima. Aquí el escalón sí existe, y es grande: es el único punto de estas tablas donde conviene mirar el precio con una calculadora antes de hacer la oferta.

Una compra de 150.000 € como vivienda propia y permanente, sin préstamo: el valor cae en el tramo del 2 %, el IMT es 1008,98 €, el timbre de la adquisición 1200,00 € y la ventanilla Casa Pronta cobra 375,00 €. Total además del precio: 2583,98 €.

La misma casa por 289.000 € con un préstamo de 231.200 €: el IMT sube a 9772,04 €, el timbre de la compra a 2312,00 €, se suma el timbre del préstamo de 1387,20 € y la ventanilla pasa a cobrar 700,00 € por registrar más de un acto. Total: 14.171,24 € — cerca del 5 % del precio, y ni un euro de esto lo financia el banco.

La misma casa por 450.000 € comprada como segunda vivienda: la tabla es otra y el primer tramo ya paga el 1 %. El IMT es 23.300,11 €, frente a 22.236,65 € si fuera vivienda propia y permanente. La diferencia — 1063,46 € — es el precio de que el inmueble no sea su casa.

Estas tres cifras salen de la misma función que ejecuta la calculadora del sitio. No son redondeos ni medias: son las tablas aplicadas al valor indicado.

La partida 1.1 de la tabla general del timbre grava la adquisición onerosa del derecho de propiedad sobre inmuebles al 0,8 %, sobre el mismo valor que sirve de base al IMT. No tiene tramos, no tiene exención general por valor y se paga a la vez que el IMT, antes de la escritura.

La partida 17.1.3 grava la utilización de crédito con plazo igual o superior a cinco años al 0,6 % sobre el importe financiado. Casi todo el crédito hipotecario cae aquí. Si pide menos al banco, paga menos timbre: en un préstamo de 231.200 € son 1387,20 €, y cada diez mil euros menos de capital ahorran 60,00 €.

Son dos partidas con bases distintas: una recae sobre el inmueble, la otra sobre el préstamo. Quien compra sin crédito paga la primera y no la segunda. Quien traslada un préstamo existente a otro banco no paga la partida 1.1, porque no hay adquisición, aunque esa operación tenga sus propios gastos.

• Partida 1.1. 0,8 % sobre el valor sobre el que recae el IMT. Existe siempre en una compra, incluso cuando el IMT es cero.
• Partida 17.1.3. 0,6 % sobre el capital del préstamo con plazo igual o superior a cinco años.
• Quién liquida. El timbre de la compra se liquida con el IMT en el portal fiscal. El timbre del préstamo lo cobra el banco al formalizarlo.

La ventanilla Casa Pronta, del Ministerio de Justicia, hace la compraventa, el préstamo y los registros en un solo acto. El precio está tasado: 375 € cuando se registra un solo hecho —por ejemplo, solo la adquisición— y 700 € cuando se registra más de uno, que es el caso normal de una compra con hipoteca. Cada inmueble adicional en el mismo expediente añade 50 €.

La alternativa tradicional —escritura ante notario privado y registros por separado— no tiene precio único tasado: suma los honorarios del notario a los aranceles registrales y suele salir más cara. Usamos el precio de la ventanilla única en los ejemplos por ser el coste típico y verificable; si va por otro camino, pida presupuesto por escrito antes de fijar la escritura.

Si es su primera casa y tiene 35 años o menos, esta cifra baja: hasta 330.539 € de valor tributable, el Decreto-Ley 48-D/2024 descuenta 225 € cuando se registra un solo hecho y 450 € cuando se registra más de uno. Si solo uno de los compradores es elegible, el descuento es la mitad. La guía del IMT Jovem explica los requisitos.

El precio de la ventanilla no incluye el timbre ni el IMT, que se liquidan antes y se presentan en el acto.

Los tramos aplicables a inmuebles situados en las Regiones Autónomas de Azores y Madeira son los del continente incrementados, conforme al artículo único de la Ley 21/90. En la práctica todos los umbrales suben: la vivienda propia y permanente solo empieza a pagar IMT por encima de 132.933 €, frente a 106.346 € en el continente.

La calculadora de este sitio aplica las tablas del continente y lo dice en la propia interfaz. Si compra en Azores o Madeira, use las tablas siguientes: los tipos marginales son los mismos, pero los tramos donde empieza cada uno no lo son.

Todo lo que esta guía calcula sale de tablas oficiales. Lo que no sale de tablas no entra: sería inventar una cifra y presentarla con la misma confianza que las verificables, que es justo el error que este sitio existe para no cometer.

Quedan fuera, y deben entrar en su presupuesto aparte: la tasación del banco; las comisiones de apertura y de expediente; el seguro de vida y el multirriesgo; el certificado energético cuando se negocia; las obras que la visita reveló; el IMI del año siguiente; la cuota de comunidad; y la mudanza.

También queda fuera el coste de decidir mal. Una casa comprada por encima de lo que la zona registra no devuelve la diferencia en la reventa, y ninguna tabla fiscal compensa eso.

• Tasación bancaria. La cobra el banco y varía por entidad y por inmueble.
• Comisiones del préstamo. Constan en la Ficha de Información Normalizada Europea que el banco debe entregar.
• IMI. Anual, calculado sobre el valor catastral, con tipo fijado por el municipio.
• Comunidad y obras. Pida las actas de los últimos años antes de la oferta: las obras aprobadas y no ejecutadas siguen al inmueble.