La mediana del INE y el precio del anuncio miden cosas distintas

El precio de un anuncio es una propuesta unilateral: una persona decidió por cuánto quiere vender y lo escribió. Nadie lo validó, nadie lo pagó y puede cambiar mañana sin que le haya pasado nada al inmueble. La mediana del INE es otra cosa: es el valor central de las ventas efectivamente registradas en un territorio, obtenido de transacciones concluidas y declaradas.

Comparar ambos es útil, pero no es comparar dos medidas del mismo objeto. Es comparar una intención con un historial. La distancia entre ellas no es un error de ninguna de las dos: es el margen entre lo que el mercado pide y lo que el mercado cerró, y ese margen existe siempre.

Por eso la pregunta correcta nunca es «cuál de los dos está bien». Es «cuánto se aleja este anuncio de lo que ya se registró aquí, y qué justifica ese alejamiento». Una distancia grande puede ser un inmueble excepcional, o un precio que todavía no ha bajado.

• Precio pedido. Elegido por el vendedor, publicado en el anuncio, modificable en cualquier momento.
• Venta registrada. Valor de una transacción concluida, obtenido de fuente fiscal y estadística.
• Mediana. El valor central de un conjunto, no la media. La mitad de las ventas quedó por debajo y la mitad por encima.

La serie que usa este sitio publica el valor mediano de venta por metro cuadrado de alojamientos familiares, por municipio, calculado sobre los doce meses anteriores al final de cada trimestre. En este periodo — 1.º Trimestre de 2026 — la mediana nacional es 2168 €/m², y hay 304 municipios con valor publicado.

La ventana de doce meses es lo que más confunde. El valor que se lee hoy no es «el precio de este trimestre»: es el valor central de todo lo registrado en los cuatro trimestres anteriores. Eso hace la serie estable, pero también lenta: un mercado que giró hace dos meses todavía no aparece aquí.

La serie tiene 12 trimestres. En el primero, 2.º Trimestre de 2023, la mediana nacional era 1541 €/m²; hoy es 2168 €/m², lo que da +40,7 % a lo largo de la serie. Es una variación observada entre dos periodos publicados. No es una tasa anual, no es una proyección y no dice nada sobre el próximo trimestre.

Alojamientos familiares incluye pisos y casas, nuevos y usados, de todas las tipologías y estados de conservación, en el mismo número.

Cuando un anuncio se aleja de la mediana del municipio, hay seis explicaciones que no tienen nada que ver con que el precio esté bien o mal. Conviene descartarlas antes de concluir nada.

La primera es la mezcla: la mediana junta pisos y casas, estudios y viviendas de cinco habitaciones, obra nueva y para reformar. Si el municipio tiene mucho parque antiguo y el anuncio es de un edificio nuevo, la diferencia es de producto, no de precio.

La segunda es la geografía: la mediana es municipal, y un municipio puede tener frente marítimo e interior. La tercera es el tiempo, tratada en la sección siguiente. La cuarta es el denominador —la superficie—, tratada más abajo. La quinta es la naturaleza del valor: pedido frente a registrado. La sexta es el tamaño de la muestra: donde hay pocas transacciones, el valor central se mueve con poco.

• Mezcla de producto. Tipologías, edades y estados de conservación distintos en el mismo número.
• Escala geográfica. El municipio entero en un solo valor, incluidas zonas que no compiten entre sí.
• Desfase temporal. Doce meses de registros, publicados algunos meses después del periodo.
• Definición de superficie. La superficie del anuncio y la de la matriz rara vez son lo mismo.
• Pedido frente a registrado. Una intención comparada con transacciones concluidas.
• Tamaño de la muestra. Los municipios con pocas ventas dan medianas inestables.

El valor de 1.º Trimestre de 2026 agrega los registros de los doce meses terminados en ese trimestre, y solo se publica algunas semanas después de cerrar el trimestre. Sumando ambas cosas, el centro de gravedad de la serie está más de medio año por detrás del día en que la lee.

En un mercado estable eso es irrelevante. En un mercado que se mueve deprisa, en una dirección u otra, es la diferencia entre leer el mapa y leer el terreno. La serie no está mal: responde a una pregunta sobre el pasado, que es la única a la que pueden responder los datos registrados.

La consecuencia práctica: use la mediana para encuadrar el orden de magnitud y para comparar municipios entre sí, y use el historial del propio anuncio para entender lo que pasa ahora. Son instrumentos con relojes distintos, y por eso el informe muestra los dos.

Un valor por metro cuadrado es una división, y una división tiene dos lados. El numerador —el precio— suele ser fiable. El denominador rara vez lo es: la superficie de un anuncio puede ser la superficie bruta privativa, con o sin la dependiente, la superficie útil, o un número aproximado que nadie verificó.

La superficie de la caderneta predial es la que la matriz reconoce, y es la que más se acerca al denominador de las estadísticas oficiales. Cuando ambas difieren —y difieren con frecuencia— el €/m² del anuncio y el de la serie no están midiendo la misma superficie.

Antes de concluir que un anuncio está caro por metro cuadrado, confirme la superficie en la caderneta predial. Una diferencia del diez por ciento en la superficie cambia el €/m² en un diez por ciento, sin que el precio haya cambiado un euro.

La caderneta predial urbana es gratuita para el propietario en el portal fiscal y el vendedor puede facilitarla a quien hace una oferta seria.

La mediana sirve para tres cosas y falla en dos. Sirve para conocer el orden de magnitud de un municipio que no conoce; para comparar municipios entre sí con la misma metodología; y para ver si un anuncio está en el mismo universo de precios del territorio donde se encuentra.

No sirve para tasar un inmueble concreto, porque no conoce ese inmueble. Y no sirve para prever nada: esta página no prevé precios, y una variación observada entre dos trimestres publicados no es una tendencia proyectable.

Una forma honesta de usar el número: si el anuncio está +47,6 % por encima de la mediana, pregunte qué tiene este inmueble que la mediana del municipio no tenga —vistas, año de construcción, estado, planta, ascensor, garaje, eficiencia energética. Si la respuesta convence, la distancia se explica. Si no hay respuesta, tiene una pregunta para el vendedor.

• Sirve. Para encuadrar una zona desconocida, comparar municipios y detectar anuncios fuera del universo local.
• No sirve. Para tasar un inmueble concreto ni para anticipar valores futuros.
• Se complementa. Con el historial del propio anuncio, que tiene un reloj mucho más rápido.

Hay municipios sin valor publicado en este periodo: de los 308 municipios de Portugal, la serie publica 304. La ausencia de una fila es ausencia de mediana publicada, normalmente porque el número de transacciones es insuficiente para un valor estadísticamente robusto. No es ausencia de mercado.

También hay nombres de municipio que se repiten en Portugal, y una serie que los identifica solo por el nombre no los desambigua. Cuando no podemos garantizar de qué municipio se trata, no hacemos la comparación municipal: mostramos la mediana nacional y decimos que es eso lo que estamos mostrando.

Y hay inmuebles que no pertenecen a la distribución: un palacio, una finca, un inmueble en ruinas para reconstrucción integral. Compararlos con la mediana de alojamientos familiares del municipio es una operación aritmética válida y una conclusión inválida.