IMT Jovem: quem tem direito, até que valor, e quanto poupa mesmo

O que se chama «IMT Jovem» são, na verdade, três benefícios distintos que costumam aparecer juntos porque partilham quase todos os requisitos. O Decreto-Lei n.º 48-A/2024, de 25 de julho, criou dois: a isenção de IMT, aditando o n.º 2 ao artigo 9.º do Código do IMT, e a dedução à coleta do Imposto do Selo, aditando o artigo 7.º-A ao Código do Imposto do Selo. O Decreto-Lei n.º 48-D/2024, de 31 de julho, criou o terceiro, sobre os emolumentos do registo.

Todos produzem efeitos desde 1 de agosto de 2024 e aplicam-se a escrituras celebradas a partir dessa data. Não há efeito retroativo: quem comprou antes não recupera nada.

Os valores mudam. A isenção total já foi de 316 772 € em 2024 e 324 058 € em 2025; hoje vai até 330 539 €, porque a Lei n.º 73-A/2025, de 30 de dezembro, atualizou os escalões do artigo 17.º do Código do IMT. Se encontrar um dos valores antigos num artigo sem data, está a ler uma página que ninguém atualizou.

• Isenção de IMT. Artigo 9.º, n.º 2, do Código do IMT, com taxa reduzida acima do limiar pela alínea b) do n.º 1 do artigo 17.º.
• Dedução do Imposto do Selo. Artigo 7.º-A do Código do Imposto do Selo. Não é uma isenção: é uma dedução à coleta, com limite.
• Emolumentos do registo. Artigo 28.º, n.os 37 a 41, do Regulamento Emolumentar, na redação do Decreto-Lei n.º 48-D/2024.

O artigo 9.º, n.º 2, do Código do IMT exige que o sujeito passivo tenha idade igual ou inferior a 35 anos à data da transmissão e que, no ano da transmissão, não seja considerado dependente para efeitos do artigo 13.º do Código do IRS. Ser dependente dos pais no ano da compra elimina o benefício, mesmo com 34 anos e mesmo com rendimentos próprios.

Tem de ser a primeira aquisição de prédio urbano ou fração destinada exclusivamente a habitação própria e permanente. E o n.º 3 fecha a porta a quem já foi proprietário: ficam excluídos os sujeitos passivos que sejam titulares do direito de propriedade, ou de figura parcelar desse direito, sobre prédio urbano habitacional à data da transmissão ou em qualquer momento nos três anos anteriores. Ter herdado uma parte de uma casa há dois anos conta.

A palavra «exclusivamente» também trabalha. Numa informação vinculativa de 2026, a Autoridade Tributária recusou o benefício a uma compradora residente no estrangeiro que declarou tencionar fixar residência no imóvel vários anos depois da escritura: o imóvel tem de ser afeto a habitação própria e permanente nos seis meses seguintes à aquisição, e isso implica o estatuto de residente em território nacional.

Quando o imóvel vem a constituir bem comum de um casal, o n.º 4 manda verificar os pressupostos individualmente em relação a cada cônjuge, em partes iguais, com uma declaração por cada um. Se só um dos dois for elegível, só metade da aquisição beneficia.

• 35 anos ou menos. À data da transmissão, não à data da proposta nem à da aprovação do crédito.
• Não ser dependente para IRS. No ano da transmissão, nos termos do artigo 13.º do Código do IRS.
• Primeira aquisição. De prédio urbano ou fração destinada exclusivamente a habitação própria e permanente.
• Sem casa nos três anos anteriores. Nem propriedade nem figura parcelar sobre prédio urbano habitacional, à data ou nos três anos antes.
• Habitar em seis meses. O imóvel tem de ser afeto a habitação própria e permanente no prazo de seis meses a contar da aquisição.

Até 330 539 € de valor tributável, o IMT é zero. Numa compra de 250 000 € para habitação própria e permanente, quem não tem o benefício paga 7042,04 € de IMT e 2000,00 € de Imposto do Selo; quem o tem paga zero de ambos. Somando o desconto dos emolumentos, a diferença total é de 9042,04 €.

Entre 330 539 € e 660 982 € há taxa reduzida, não isenção: aplica-se 8 % ao valor e abate-se a parcela da tabela, o que equivale a tributar apenas o excedente acima do limiar. Numa compra de 400 000 €, o IMT é 5556,88 € em vez de 18 236,65 €, e o selo é 555,69 € em vez de 3200,00 €. Poupança total: 15 324,08 €.

Acima de 660 982 € a tabela dos jovens passa a ser numericamente igual à tabela geral: taxa única de 6 % e depois de 7,5 %, exatamente como para qualquer outro comprador de habitação própria e permanente. Numa compra de 700 000 €, o IMT é 42 000,00 € com ou sem o benefício. O que continua a existir é a dedução do Imposto do Selo, explicada na secção seguinte.

A tabela aplica-se ao valor tributável do artigo 12.º do Código do IMT: o maior entre o valor do ato e o valor patrimonial tributário.

O artigo 7.º-A do Código do Imposto do Selo não isenta a compra: dá-lhe uma dedução à coleta da verba 1.1, até à sua concorrência, com o limite resultante da aplicação dessa verba ao topo do 1.º escalão da tabela dos jovens. Em 2026 esse limite é 330 539,00 € — 0,8 % de 330 539 €.

Abaixo do limiar, a dedução consome a coleta inteira e o selo é zero. Acima, sobra a diferença: numa compra de 400 000 € o selo é 555,69 €, que é 0,8 % do preço menos aqueles 330 539,00 €.

O artigo aplica-se às aquisições previstas nos n.os 2 a 5 do artigo 9.º e também na alínea b) do n.º 1 do artigo 17.º do Código do IMT. Essa alínea b) tem uma tabela sem teto — inclui as linhas da taxa única de 6 % e de 7,5 % —, pelo que a dedução acompanha a aquisição a qualquer valor. Numa compra de 700 000 €, onde já não há vantagem nenhuma no IMT, o selo é ainda assim 5600,00 € em vez de 5600,00 €.

É um ponto onde é fácil errar por leitura apressada: a isenção do artigo 9.º tem um teto de valor, a dedução do artigo 7.º-A tem um teto de montante. São coisas diferentes, e é a segunda que sobrevive acima do escalão dos 8 %.

O Decreto-Lei n.º 48-D/2024 acrescentou ao artigo 28.º do Regulamento Emolumentar dos Registos e Notariado a isenção de emolumentos pelo registo da primeira aquisição e pelo registo da hipoteca que garante o mútuo dessa aquisição. O teto aqui é definido por outra via: o topo do 4.º escalão da tabela geral da habitação própria e permanente, que em 2026 dá o mesmo 330 539 € — mas por um caminho diferente, e não há garantia de que os dois números coincidam sempre.

Quando se usa o balcão Casa Pronta, o n.º 40 não isenta: reduz. O preço do procedimento desce 225 € se for registado um só facto e 450 € se for registado mais do que um. Na prática, uma compra com crédito passa a custar 700,00 € em vez dos 700,00 € habituais.

Se houver vários adquirentes e os requisitos só se verificarem em alguns, os emolumentos do registo são reduzidos proporcionalmente, e a redução do balcão passa a metade. Quem faz a escritura em notário privado tem a isenção dos emolumentos do registo, mas os honorários do notário não são abrangidos.

• Registo da aquisição. Isento, dentro do teto de valor.
• Registo da hipoteca. Isento, quando garante o mútuo concedido para aquela aquisição.
• Balcão Casa Pronta. Redução de 225 € por um facto e 450 € por mais do que um.
• Só um comprador elegível. Redução a metade, proporcional à parte que cumpre os requisitos.

Nos Açores e na Madeira aplica-se a tabela majorada, nos termos do artigo único da Lei n.º 21/90. A isenção total do IMT Jovem vai até 413 174 €, e a taxa reduzida de 8 % estende-se até 826 228 €.

A calculadora deste site aplica as tabelas do continente. Nas ilhas, use a tabela abaixo — os requisitos pessoais são exatamente os mesmos, porque são do Código do IMT e não da tabela.

O n.º 8 do artigo 11.º do Código do IMT lista as situações em que a isenção e a redução de taxas se perdem, e o artigo 7.º-A, n.º 3, do Código do Imposto do Selo remete para a mesma lista. Perder o benefício significa liquidar o imposto que não foi pago.

Perde-se se aos bens for dado destino diferente daquele em que assentou o benefício no prazo de seis anos a contar da aquisição. A lei salvaguarda três casos: a venda; a alteração da composição do agregado familiar por casamento, união de facto, dissolução de uma ou de outra, ou aumento do número de dependentes, desde que o prédio se mantenha destinado exclusivamente a habitação; e a alteração do local de trabalho para uma distância superior a 100 km do prédio, na mesma condição.

Perde-se também se o imóvel não for afeto a habitação própria e permanente no prazo de seis meses a contar da aquisição — este prazo é curto e é o que mais apanha quem compra para obras. E perde-se se, em qualquer momento durante aqueles seis anos, o adquirente passar a ser considerado dependente para efeitos do artigo 13.º do Código do IRS.

Arrendar a casa comprada com IMT Jovem é dar-lhe destino diferente. Não está entre as exceções.

Se souber que vai deixar de cumprir os pressupostos, a liquidação deve ser regularizada por iniciativa própria: os organismos públicos têm obrigação de comunicar à administração fiscal os factos que fazem caducar isenções.

O benefício não é automático nem é reconhecido pelo notário: pede-se na declaração Modelo 1 do IMT, entregue no Portal das Finanças antes da escritura. É aí que se indica o número de identificação fiscal do sujeito passivo com 35 anos ou menos, o estado civil e, no caso de casamento em separação de bens, o regime.

Os benefícios invocam-se por código no quadro dos benefícios fiscais: um para o IMT Jovem e outro para o Imposto do Selo da verba 1.1. São dois códigos separados, e esquecer o segundo custa exatamente o valor do selo.

Se o imóvel vier a constituir bem comum do casal em comunhão geral ou de adquiridos, cada cônjuge entrega a sua declaração, com metade do valor da aquisição. A Autoridade Tributária publica ajudas de preenchimento próprias para esse caso.

Antes de validar, use o botão de simulação da própria declaração: é a única simulação que aplica a leitura da administração fiscal ao seu caso concreto, incluindo o valor patrimonial tributário que consta da matriz.